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Betriebskostenabrechnung: Alle wichtigen Infos

Die Betriebsostenabrechnung beinhaltet alle Kosten, die fortlaufend beim Betrieb einer Wohnung entstehen. Diese sind im Mietvertrag festgehalten oder gehören zum Hausgeld bei der Selbstnutzung einer Immobilie. Worauf du achten musst und wie du Fehler identifizieren kannst, erfährst du hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Vermieter muss seinen Mietern einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung schicken, in der alle fortlaufenden Betriebskosten des Jahres aufgeführt sind.
  • Nebenkosten sind alle Kosten, die ein Vermieter mit einer Immobilie hat. Betriebskosten sind die, die er auf die Mieter umlegen darf.
  • Da in einer Betriebskostenabrechnung oft Fehler enthalten sind, lohnt es sich sie stets zu prüfen oder prüfen zu lassen.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Betriebskostenabrechnung?

betriebskostenabrechnung

Einmal im Jahr bekommen Mieter eine Betriebskostenabrechnung zugeschickt. In ihr sind alle Betriebskosten aufgelistet, die im entsprechenden Vorjahr für die Wohnung bzw. die gesamte Immobilie angefallen sind. Betriebskosten sind laut der Definition der Betriebskostenvereinbarung alle Kosten, die durch das Eigentum einer Immobilie oder das Erbbaurecht fortlaufend entstehen. Unter die Betriebskosten fallen je nach Haus und bestehender Gebäudesituation beispielsweise Kosten für Wasserversorgung, Heizung oder Müllabfuhr. Alle anfallenden Betriebskosten werden im Mietvertrag vereinbart und festgehalten.

Je nach Mietvereinbarung werden im Jahr regelmäßig Betriebskosten vorausbezahlt. In der Betriebskostenabrechnung wird dann zusammengefasst, wie die konkreten Kosten im Jahr ausgesehen haben. Je nachdem, ob die Kosten höher oder niedriger als erwartet ausfallen, bekommt man Geld zurück oder muss es nachzahlen.

Wichtig:
Die jährliche Betriebskostenabrechnung des Vermieters muss die Betriebskosten transparent, verständlich und genau aufschlüsseln. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter eine detaillierte Darstellung der einzelnen Positionen fordern.

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?

Betriebskosten und Nebenkosten werden im alltäglichen Sprachgebrauch oft synonym verwendet. So kommt es vor, dass im Mietvertrag neben der Kaltmiete auch von Nebenkosten die Rede ist. In Wahrheit unterscheiden sich die Begriffe aber:
 

  • Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen.
  • Betriebskosten sind umlagefähige Nebenkosten, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen kann.


Betriebskosten
sind also ein Unterbegriff von Nebenkosten. Daher sind alle Betriebskosten auch Nebenkosten, aber eben nicht andersherum.

In der folgenden Tabelle werden die Unterschiede noch einmal aufgezeigt:

Nebenkosten Betriebskosten
Alle Kosten, die dem Vermieter entstehen Nebenkosten, die der Vermieter an seine Mieter weitergeben darf
Enthält laufende Kosten und Einmalzahlungen (bspw. Renovierung Eingangsbereich, Entfernung Wespennest) Enthält nur laufende Kosten
Unregelmäßig anfallende Kosten Regelmäßig anfallende Kosten

Welche Nebenkosten muss der Mieter nicht zahlen?

Es gibt viele Nebenkosten, die Mieter nicht zahlen müssen. Generell lässt sich sagen, dass nur laufende Kosten gezahlt werden müssen. Aber es gibt auch laufende Kosten, die die Mieter nicht zu zahlen haben. Folgende Nebenkosten darf der Vermieter nicht umlegen:
 
  • Reparaturen
  • Hausverwaltung
  • Steuern (außer der Grundsteuer)
  • Rechtsschutzversicherung
  • Anschaffung von Gartengeräten oder zur Gartenumgestaltung
  • Gehwegbelagserneuerung
  • Beseitigung von Wespennestern oder anderen Ungeziefers
  • Kontoführung
  • Wohnungsleerstand
  • Rücklagen
  • Finanzierung der Immobilie


Wichtig:
Laut §556 des BBG muss der Mieter überhaupt nur Betriebskosten zahlen, wenn es explizit im Mietvertrag steht.

Wie kann ich die Betriebskostenabrechnung selbst prüfen?

betriebskostenabrechnung-pruefen

Der erste Schritt zum selbstständigen Prüfen der Betriebskostenabrechnung erfolgt darin, abzugleichen, ob nur die erlaubten, also die nach §2 des BetrKV umlagefähigen Nebenkosten angegeben sind. Sollte dies nicht der Fall sein, kann man bereits Einspruch erheben. Darüber hinaus ist die Prüfung der Betriebskostenabrechnung eher komplex, sodass es sich lohnt, professionelle Hilfe als Rat dazuzuholen. Um dennoch eine Orientierung für die selbstständige Prüfung der Betriebskostenabrechnung zu geben, liefert der nachfolgende Teil gängige Fehler, die einem Vermieter bei einer Abrechnung unter Umständen unterlaufen.

Info:
Grundlage für die Aufteilung
von Betriebskosten in einem Mehrfamilienhaus bildet der Verteilerschlüssel. Mit diesem Umlagemaßstab werden die Kosten nach Quadratmetern der Wohnungen, Anzahl der Bewohner, Anzahl der Wohneinheiten selbst oder nach Verbrauch aufgeschlüsselt. Wird kein Verteilerschlüssel explizit im Mietvertrag genannt, erfolgt die Umlage nach Wohnfläche. Sind allerdings Zähler wie Wasserzähler angebracht, muss dem unterschiedlichen Verbrauch der einzelnen Wohneinheiten Rechnung getragen werden.

Welche Fehler passieren häufig bei der Betriebskostenabrechnung?

Eine Betriebskostenabrechnung kann voller Fehler stecken. Um selbst zu prüfen, ob die eigene Abrechnung möglicherweise Fehler enthält und somit ungültig oder anfechtbar ist, haben wir im Folgenden eine Liste der gängigsten Fehler zusammengestellt:
 

  • Unvollständigkeit der Abrechnung (es können bspw. Einzelauflistungen, Abrechnungszeitraum oder Wohnungszugehörigkeit fehlen)
  • Unübersichtlichkeit und Nicht-Nachvollziehbarkeit der Abrechnung
  • Falsche Posten oder falscher Verteilerschlüssel
  • Falsche Heizkostenabrechnung (diese bestimmt der Gesetzgeber)
  • Verspätung der Abrechnung (sie muss spätestens 12 Monate nach der Abrechnung angekommen sein)
  • Falscher Abrechnungszeitraum (muss 12 Monate umfassen)

 

Sollte einer dieser Fehler auftauchen, kann man als Mieter entweder eine Belegeinsicht fordern oder der Abrechnung widersprechen.


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