Die Mietkaution: Fristen, Gesetze und Verjährung

Eine Mietkaution gibt dem Vermieter Sicherheit und wird am Anfang eines Mietverhältnisses gezahlt. Wenn der Mieter auszieht und keine offenen Forderungen mehr bestehen, sollte er die Kaution zurückbekommen. Wie lange eine Rückzahlung der Kaution dauern kann, in welchen Fällen sie nicht zurückgezahlt wird und wie eine Kautionsbürgschaft funktioniert, erfährst du hier.

• Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Frist für die Rückzahlung der Mietkaution. Üblicherweise wird die Kaution innerhalb von drei bis sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters zurückgezahlt.
• Ein Vermieter kann Teile der Mietkaution einbehalten, wenn Nebenkostennachzahlungen anstehen oder Schäden in der Wohnung aufgetreten sind.
• Der Vermieter muss die Kaution auf ein Konto überweisen und am Ende die angefallenen Zinsen dem Mieter zukommen lassen.
• Der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren (§195 BGB).

1. Wann musss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?
2. Wann darf die Kaution zurückgehalten werden?
3. Wie funktioniert die Rückzahlung der Kaution?
4. Was passiert, wenn der Vermieter während der Mietdauer wechselt?
5. Wie erfolgt die Erstattung bei einer Kautionsbürgschaft?
6. Wie verläuft die Verjährung der Rückzahlung der Kaution?

Die Höhe der Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Entscheidest du dich als Mieter, das Mietverhältnis zu kündigen, dann stellt sich schnell die Frage nach der Rückzahlung der Mietkaution. Schließlich musst du für die neue Mietwohnung erneut eine Kaution hinterlegen. Doch wie lange hat der Vermieter Zeit, um die Kaution zurückzuzahlen?

Gesetzlich ist nicht genau geregelt, wann der Vermieter die Erstattung der Mietkaution vornehmen muss. In der Rechtsprechung werden allerdings in der Regel Fristen von bis zu sechs Monaten nach der Wohnungsübergabe eingeräumt.

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, mit der sich der Vermieter gegen eventuelle Zahlungsunfähigkeiten oder -weigerungen des Mieters absichern möchte. Wenn alles ohne Komplikationen läuft, bekommt der Mieter die volle Kaution zurück. In folgenden Fällen kann der Vermieter jedoch Teile der Kaution zurückhalten:
 

• Der Mieter hinterlässt Beschädigungen in der Wohnung.
• Abgesprochene Schönheitsreparaturen werden vom Mieter nicht erledigt.
• Der Mieter ist im Rückstand mit seinen Mietzahlungen.
• Nachträglich abgerechnete Nebenkosten führen zu einer Nachzahlung seitens des Mieters.
   

Gut zu wissen:
Einer der häufigsten Gründe für Ansprüche des Vermieters gegen den bereits ausgezogenen Mieter sind Betriebskostennachzahlungen.

Wenn der Vermieter evaluiert hat, ob er die Mietkaution ganz oder in Teilen zurückzahlt, so hat er dies im Rahmen einer Abrechnung zu tun. Wenn der Vermieter also die Kaution zurücküberweist, muss er schriftlich aufführen, wie viel Geld konkret zurückgezahlt wird.

Da der Vermieter nach §551 des BGB in der Regel dazu verpflichtet ist, das Geld auf einem Bankkonto anzulegen, müssen entsprechende Zinsen dort auch angeführt und zurückgezahlt werden. Etwaige Kontoführungsgebühren muss dabei stets der Vermieter zahlen. Wenn der Vermieter Gegenforderungen stellt, müssen diese in der Abrechnung detailliert, für den Mieter nachvollziehbar und mit den entsprechenden Gründen beschrieben werden.

Wichtig:
Die Kontoführungsgebühren sind nicht umlegbar! Kontoführungsgebühren von dem Bankkonto, auf dem sich die Mietkaution befindet, dürfen nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Die Rückzahlung einer Mietkaution erfolgt unabhängig davon, an welchen Eigentümer die Kaution gezahlt wurde. Das bedeutet, dass der neue Vermieter gleichermaßen verpflichtet ist, dem Mieter die Kaution zurückzuzahlen. Auch wenn der alte Vermieter die Kaution nicht an den neuen Vermieter überwiesen hat, so ist dieser doch in der Pflicht, die Mietkaution bei Auszug zurückzuerstatten.

Bekommt der neue Vermieter das Geld rechtmäßig vom alten Vermieter, so muss auch er den Kautionsbetrag auf einem Bankkonto anlegen, die Kontoführungsgebühren selbst tragen und am Ende die Zinsen auszahlen.

Gut zu wissen:
Sollte der neue Vermieter zahlungsunfähig sein, so ist der Mieter im Recht, das Geld vom alten Vermieter zurückzuverlangen.

Bei einer Kautionsbürgschaft wird keine Barkaution geleistet, sondern eine Bürgschaftsurkunde an den Vermieter übergeben. Diese Bürgschaftsurkunde stammt von einer Versicherung, bei der der Mieter diese Bürgschaft abgeschlossen hat. Die Versicherung übernimmt im Schadensfall dann erst einmal die Kosten. Der Mieter zahlt für die Bürgschaft einen jährlichen Beitrag.

Solange keine Schäden entstehen, wird zwischen dem Vermieter und der Versicherung kein Geld überwiesen, sondern lediglich entsprechende Urkunde übergeben. Nach Ende der Mietzeit muss der Vermieter diese zurückgeben. Wie auch bei der Barkaution steht ihm auch hierbei eine angemessene Überlegungsfrist zu, um etwaige Ansprüche zu berechnen.

Wenn ein Vermieter die Mietkaution nicht direkt zurückzahlt, hat er meist einen guten Grund dafür. So kann er sich auf mögliche Nebenkostennachzahlungen vorbereiten, die möglicherweise erst nach dem Auszug des Mieters deutlich werden.

Spätestens, wenn die sechs Monate Überlegungsfrist, die Vermietern rechtlich zugestanden wird, abgelaufen ist, sollte man als Mieter aber die Rückzahlung schriftlich einfordern. Denn der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution kann verjähren.

Nach drei Jahren gilt der Anspruch als verjährt. Die Zählweise beginnt allerdings erst am Ende des Jahres, in dem der Auszug stattgefunden hat. Das heißt, wenn jemand zum 31. März eines Jahres kündigt, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist erst am 31. Dezember desselben Jahres.