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Wohnung

  • kein Balkon, keine Garage
  • Die alte/ neue Wohnung befindet sich jeweils im 3. OG
  • Alle Zimmer (inkl. Keller) weisen einen normalen Füllstand auf

Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt

Mietkaution: Zulässige Höhe, Fristen und Alternativen

Die Mietkaution ist ein gängiges Mittel, sich mit dem Vermieter finanziell gegen einen möglichen Zahlungsausfall oder nicht durchgeführte, aber vereinbarte Reparaturen schützen. Die Höhe, Verwaltung und Rückzahlung sind hierbei gesetzlich geregelt. Mieter können zudem auf andere Sicherheitsleistungen wie eine Bürgschaft zurückgreifen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Mietkaution muss per Gesetz nicht verlangt werden, ist aber in der Praxis kaum wegzudenken und dient dem Vermieter als finanzielle Sicherheit.
  • Der Vermieter muss die Mietkaution auf einem separaten Konto anlegen und nach dem Auszug innerhalb von einem halben Jahr inklusive Zinsen auszahlen.
  • Die maximal zulässige Höhe für die Mietkaution sind drei Nettokaltmieten, welche entweder einmalig oder auf drei gleiche Monatsraten verteilt gezahlt werden können.
mietkaution

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Mietkaution und ihre Funktion?

Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die Vermieter zu Beginn eines Mietverhältnisses vom Mieter einfordern. Sollten nach dem Auszug bspw. Reparaturen notwendig werden, die der ehemalige Mieter zu verantworten hat, darf der Vermieter die hinterlegte Mietkaution hierfür nutzen.

Bei der Mietkaution handelt es sich aber nicht um eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme. Sie kann zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart werden. Ist dies der Fall, gelten die gesetzlichen Vorschriften aus §551 BGB. Darin wird unter anderem festgelegt, wie der Kautionsbetrag angelegt werden muss.

Der Mieter zahlt die im Mietvertrag festgesetzte Mietkaution entweder auf einmal oder in maximal drei Monatsraten an den Vermieter. Üblich ist eine einmalige Einzahlung auf ein Mietkautionskonto, das der Vermieter getrennt von seinem Vermögen treuhänderisch verwalten muss. Für den Vermieter erfüllt die Mietkaution folgende Funktionen:
 

  • Ausgleich bei Mietrückständen
  • Ausgleich bei offenen Forderungen aus der Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnung
  • Schadensersatz, aufgrund von reparaturbedürftigen Beschädigungen in der Wohnung
  • Kostendeckung von Schönheitsreparaturen nach Auszug (sofern entsprechende Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde)

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Wenn auch nicht gesetzlich festgeschrieben ist, dass überhaupt eine Mietkaution zu zahlen ist, so definiert der Gesetzgeber doch eine Maximalhöhe. Zulässig ist sie bis zum Dreifachen der Nettokaltmiete. Betriebs- und Nebenkosten dürfen nicht zur Berechnung der Mietkaution hinzugezogen werden.

Hast du eine Wohnung warm zu einem fixen Preis gemietet, so muss für die Berechnung der Kaution, die geschätzte Höhe von Neben- und Betriebskosten herausgerechnet werden. Als Mieter hast du das Recht, die Mietkaution in drei gleich hohen Monatsraten zu bezahlen – auch wenn dein Vermieter dich nicht explizit darauf hinweist (§ 551 Abs. 2 BGB).

Nachträgliche Erhöhung der Mietkaution erlaubt?

Forderungen des Vermieters nach Erhöhung der Mietkaution sind ebenso unwirksam wie im Mietvertrag vereinbarte Klauseln zur Anpassung der Mietkaution bei steigenden Mieten.

mietkaution-hoehe

Was geschieht mit der Mietkaution nach dem Auszug?

Nach dem Ende des Mietvertrags muss der Vermieter, dem Mieter die Mietkaution, samt eventuell angesammelter Zinsen, auszahlen. Dafür hat der Vermieter jedoch ein bestimmtes Zeitfenster: Die Auszahlung kann bis zu einem halben Jahr nach Ende des Mietvertrags erfolgen. Grund dafür sind eine ausstehende Nebenkostenabrechnung oder die Bewertung eventuell anfallender Schönheitsreparaturen – sofern der Mieter versäumt hat, diese trotz entsprechender Klausel im Mietvertrag selbst auszuführen.

Welche Formen der Mietkaution gibt es?

Neben der klassischen Barkaution, existieren zahlreiche andere Formen, die vom Vermieter als Mietkaution akzeptiert werden können, aber nicht zwingend akzeptiert werden müssen. Dazu gehören:
 

  • Bankbürgschaft und Mietaval
  • Mietbürgschaft
  • Mietkautionsversicherung
     

Allen diesen Arten ist gemeinsam, dass eine dritte Partei für die eventuell entstehenden Ansprüche des Vermieters aufkommt. Bei Bankbürgschaften und Mietkautionsversicherungen ist das mit Bearbeitungs- bzw. Versicherungsgebühren verbunden, und zieht je nach Angebot nach sich, dass der Mieter weitere Sicherheiten bei der dritten Partei zu erbringen hat.

Mietbürgschaft: Alternative Sicherheit für Vermieter

Ein Umzug ist meist mit hohen Kosten verbunden, die oft schon weit vor dem tatsächlichen Einzug anfallen. Ist der Mietvertrag für die neue Wohnung unterschrieben, wird bald darauf die Kaution in Höhe von zwei bis drei Kaltmieten fällig. Eine so große Summe ist etwa für junge Menschen wie Studierende oder Auszubildende kaum zu stemmen. Hier bietet sich dann die Möglichkeit der Mietbürgschaft an, die anstelle einer Kaution zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart werden kann.

Das gilt besonders für solche Fälle, in denen der Mieter keine Kaution zahlen kann. Im Falle eines Schadens oder eines Mietrückstandes springt dann der im Vertrag festgehaltene Bürge ein. Er übernimmt alle entstandenen Kosten.

Wer ist Bürge der Mietbürgschaft?

Oft sind es Eltern, die für die Wohnung ihres Kindes bürgen. Allerdings können auch Banken oder Versicherungen als Bürgen einspringen. Das wird bei vielen Vermietern eher bevorzugt als eine Privatbürgschaft.


Mit der Bank oder der Versicherung wird dann ein Bereitstellungsdarlehen in Höhe der Bürgschaft vereinbart, für das Zinsen gezahlt werden müssen. Dem Vermieter wird dann entsprechend eine Bürgschaftsurkunde vorgelegt. Allerdings sollte hierbei bedacht werden, dass Banken kaum als Bürgen herhalten möchten, wenn kein geregeltes Einkommen besteht.


Tipp: Mietkaution mit Mietbürgschaft kombinieren
Es gibt die Möglichkeit, die Mietsicherheit zu teilen, sodass ein Teil als Kaution bezahlt, der andere Teil dagegen als Bürgschaft vereinbart wird. Auch hier gilt, dass der Gesamtbetrag die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten darf.

mietkaution-buergschaft

Welche Vorteile bietet eine Mietbürgschaft?

  • Liquidität bleibt bestehen: Der Mieter muss nicht in Vorleistung gehen und deshalb keine Einschränkung hinsichtlich seiner Liquidität hinnehmen.
  • Kein Warten auf Rückzahlung: Mieter müssen nach der Beendigung des Mietvertrages nicht auf die Herausgabe der Kaution warten oder darum streiten.
  • Keine Zinsen bei Privatbürgschaft: Es entstehen keine Zinskosten, wenn eine Privatperson als Bürge eintritt.
  • Mietbürgschaft wird allgemein akzeptiert: Für Vermieter ist mit Blick auf eine Mietsicherheit nur relevant, dass etwaige finanzielle Schäden abgesichert sind. Eine Mietbürgschaft leistet dies im gleichen Maße wie eine hinterlegte Mietkaution.

Einen schriftlichen Vertrag für die Mietbürgschaft aufsetzen

Eine Mietbürgschaft sollte grundsätzlich schriftlich festgehalten werden. Sinnvoll ist auch eine entsprechende Ergänzung im Mietvertrag. Entsprechende Vorlagen für Verträge gibt es zahlreich im Internet. Hier sollte aber auf die Formulierungen geachtet werden, da eine Klausel, die zur Zahlung bei einer ersten Aufforderung verpflichtet, gerade bei Privatbürgen nicht zulässig ist. Wer bei seinem Vertrag auf Nummer sicher gehen will, sollte auf rechtliche Hilfe zurückgreifen. Nur so können die Risiken für den Bürgen möglichst gering gehalten werden.

mietbuergschaft-vertrag

Was ist ein Mietkautionskonto?

Die Barzahlung oder Überweisung an den Vermieter ist in Deutschland die bevorzugte und vorherrschende Lösung für die Zahlung der Mietkaution. Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietkaution gesondert von seinem sonstigen Vermögen auf einem Mietkautionskonto anzulegen: Als Spareinlage zum üblichen Zinssatz und mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Auch hat der Vermieter eine bestimmte Auskunftspflicht gegenüber dem Mieter. Diese betrifft sowohl den Nachweis über das von seinem Vermögen unabhängige Mietkautionskonto als auch die Zinsgewinne. Die Verzinsung des Mietkautionskontos ist dabei von Bank zu Bank unterschiedlich.
 

Wie muss der Vermieter die Mietkaution verwalten?
Die mit der Mietkaution erzielten Zinsen müssen dabei zusammen mit dem vollen Kautionsbetrag auf dem Mietkautionskonto verbleiben – sofern keine Forderungen für ausstehende Mieten oder vergleichbares vorliegen.

FAQ: Häufige Fragen zur Mietkaution

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Die Mietkaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. 

Was ist eine Mietbürgschaft?

Die Mietbürgschaft dient als alternative Mietsicherheit zur Mietkaution. Hier wird auf eine Vorab-Zahlung verzichtet und ein Bürge eingesetzt, der im Bedarfsfall alle Zahlungen übernimmt, die mit der Kaution gedeckt werden müssen.

Wann wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Per Mietrechtsgesetz ist die Kaution unverzüglich nach dem Auszug auszubezahlen. Meist erfolgt die Rückzahlung binnen weniger Wochen; sie darf aber nicht länger als sechs Monate dauern. 


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