Mietminderung: Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen

Eine Mietminderung kann ein Mieter vom Vermieter fordern, wenn die Wohnqualität spürbar beeinträchtigt wird. Dies kann der Fall sein, wenn beispielsweise etwas in der Wohnung nicht ordnungsgemäß funktioniert.

Nicht jeder kleine Schaden an einer Wohnung führt automatisch zu einer Reduzierung der Miete. Trotzdem haben die Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern in den letzten Jahren deutlich zugenommen, wie die deutschen Mietvereine berichten. Nicht selten landen dann Fälle vor dem Gericht, in denen es um eine Minderung der Miete von lediglich ein paar Euro geht. Um eine unnötige und teure Konfrontation zu vermeiden, sollten Sie genau wissen, wann eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wann nicht. Diese ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich etwa um vorübergehende Mängel oder nur gelegentlich auftretende Schäden wie eine kurzzeitig ausfallende Heizung handelt. Auch ortsübliche (Verkehrslärm) oder sozialübliche (spielende Kinder) Beeinträchtigungen gelten als unerheblich und müssen vom Mieter ertragen werden. Selbstverschuldete Schäden an der Wohnung – zum Beispiel Schimmel, wenn schlecht gelüftet wurde – können selbstverständlich auch nicht zu einer Mietreduzierung führen.

Hat Ihre Wohnung einen Schaden, der nicht zu den oben genannten Mängeln gehört, dann lohnt es sich im Internet nach einer Mietminderungstabelle zu suchen. In diesen Tabellen werden alle Gerichtsurteile gesammelt, die bisher zu einer Mietminderung geführt haben. Hier können Sie vergleichen, ob Ihr individuelles Problem zu den erheblichen Gründen gehört. Allerdings müssen sich die Amtsrichter nicht an die Mietminderungstabellen halten – sie urteilen in jedem Fall nach eigenem Ermessen. Trotzdem lohnt sich ein Blick, um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Gründe in der Regel zu einer Reduzierung der Miete führen. Dazu gehören unter anderem defekte Fahrstühle, Probleme mit Umweltgiften, Bauarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen, Ungezieferbefall oder nicht nutzbare Garagen. Insgesamt handelt es sich dabei also um Beeinträchtigungen, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung deutlich behindern.

Eine Mietminderung wird generell auf Basis des Mietvertrages erwirkt. In diesem wird der Sollzustand der Wohnung beschrieben. Das heißt: Der Zustand, in dem sich die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses befand, ist entscheidend. Ob erhebliche Gründe für eine Minderung der Miete vorliegen, können Sie also ganz einfach in Erfahrung bringen, indem Sie den Istzustand der Wohnung mit dem vertraglich definierten Sollzustand vergleichen. Wichtig ist dieser Vergleich auch, um später die Höhe der gesenkten monatlichen Zahlungen richtig einzuschätzen. Zunächst obliegt es nämlich dem Mieter, einen Vorschlag zu unterbreiten. Nach dem Gesetz muss sich der vorgeschlagene Prozentsatz allerdings innerhalb eines angemessenen Rahmens befinden. Häufig sind Mieter damit überfordert, die Mängel an ihrer Wohnung richtig zu bewerten. Auch in diesem Fall lohnt sich ein Blick in die Mietminderungstabellen, um die eigene Schätzung mit vorherigen Gerichtsurteilen zu vergleichen. Zwar kann man den eigenen Fall nicht pauschal auf andere Gerichtsentscheidungen übertragen – doch immerhin bieten die Mietminderungstabellen eine gute Basis für eine realistische Einschätzung über die Höhe der reduzierten Miete.

Die Voraussetzung für jede Mietminderung ist, dass der Bewohner den Schaden sofort benennt und unverzüglich dem Vermieter anzeigt, sobald er auftritt. Hierfür liegt sogar eine gesetzliche Verpflichtung vor. Ohne eine vorherige Mängelanzeige kann keine Mietminderung vom Vermieter gefordert werden. Mieter sollten also in keinem Fall abwarten – so kann sich nicht nur der Schaden vergrößern, dem Bewohner entgeht damit auch die Möglichkeit zur Reduzierung der Miete. Kommt der Fall später vors Gericht, liegt die Beweislast darüber hinaus erst einmal beim Wohnungsmieter, der nachweisen muss, dass ein erheblicher Schaden vorliegt, den weder er selbst noch ein Familienangehöriger oder Besucher verursacht hat. Umgekehrt ist allerdings auch der Vermieter vor Gericht dazu verpflichtet, zu beweisen, dass der jeweilige Schaden nur eine unerhebliche Auswirkung auf den Gebrauch der Wohnung hat.