Mietminderung: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Grundsätzlich haben Mieter unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, den Miete zu kürzen. Hierbei muss beispielsweise die Wohnqualität spürbar beeinträchtigt werden. Wird die Miete nicht zurecht gemindert, kann im Zweifel sogar die fristlose Kündigung drohen.

• Die Mietminderung ist ein Instrument, mit dem du wirksam gegen nicht behobene Mängel vorgehen kannst, welche die normale Nutzung der Wohnung einschränken oder die Lebensqualität massiv beeinträchtigen.
• Eine Mietminderung darf nur in bestimmten Fällen erfolgen. Wird die Mietminderung zu Unrecht durchgeführt, kann eine fristlose Kündigung drohen.
• Der Vermieter kann die Schäden beseitigen, um eine Mietminderung abzuwehren oder wieder aufzuheben. Entscheidet er sich dazu, die Schäden nicht zu beseitigen, ist eine fortlaufende Mietminderung möglich.

1. Was ist eine Mietminderung?
2. Wann ist eine Mietminderung möglich?
3. Mietminderungstabelle: Diese Gründe rechtfertigen Mietkürzungen
4. Wie lange kann die Miete gemindert werden?
5. Wie läuft der Antrag auf Mietminderung ab?
6. So beurteilst du Mängel an einer Wohnung richtig
7. Wann ist die Reduzierung der Miete zulässig?

Eine Mietminderung ist die Herabsetzung der vereinbarten Miete, aufgrund von Mängeln des Mietobjekts. In §536 BGB sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Mietminderung festgehalten. Die Minderung muss in jedem Fall begründet sein. Das heißt, der Mangel muss so gravierend sein, dass er die Nutzung des Objekts wesentlich einschränkt.

Eine vorübergehende Beeinträchtigung reicht nicht aus, um eine Mietminderung zu rechtfertigen. Hierbei ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel so schnell wie möglich zu beheben. Tut er dies nicht, kann der Mieter einen Teil der Kosten für die Behebung selbst tragen und vom Vermieter entsprechend Erstattung verlangen.

Nicht jeder kleine Schaden an einer Wohnung führt automatisch zu einer Reduzierung der Miete. Trotzdem haben die Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern in den letzten Jahren deutlich zugenommen, wie die deutschen Mietvereine berichten. Nicht selten landen dann Fälle vor dem Gericht, in denen es um eine Minderung der Miete von ein paar Hundert Euro geht.
Um eine unnötige und teure Konfrontation sowie eine fristlose Kündigung der Wohnung vermeiden, solltest du daher genau wissen, wann eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wann nicht.

Du darfst eine Mietminderung durchführen, wenn:
 

• der Aufzug im Gebäude nicht funktioniert
• dein Balkon nicht begehbar ist
• einschränkende Bauarbeiten im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen stattfinden
• die Heizung in den Wintermonaten länger nicht funktioniert
• das Dach undicht ist
• die Wohnungstür nicht abgeschlossen werden kann
• Schimmelbefall besteht, der nicht eigens verursacht wurde.
   

Eine Mietminderung ist nicht gerechtfertigt, wenn:
 

• es sich etwa um vorübergehende Mängel handelt, die kurzfristig behoben werden
• gelegentlich auftretende Schäden entstehen.
• ortsüblicher Verkehrslärm oder sozial übliche Beeinträchtigungen gelten.
• selbstverschuldete Schäden an der Wohnung entstehen – zum Beispiel Schimmel, wenn schlecht gelüftet wurde

Handelt es sich um einen Schaden oder eine Beeinträchtigung, die zur Mietminderung berechtigt, lohnt sich ein Blick in die Mietminderungstabelle. Hier werden entscheidende Gerichtsurteile gesammelt, die nach der von Mieter vorgenommene Mietminderungen gerichtlich anerkannt wurden. Du kannst vergleichen, ob dein individuelles Problem zu den erheblichen Gründen gehört.

Allerdings müssen sich die Amtsrichter nicht an die Mietminderungstabellen halten. Sie urteilen in jedem Fall nach eigenem Ermessen. Trotzdem lohnt sich ein Blick, um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Gründe in der Regel zu einer Reduzierung der Miete führen.

In der Regel ist eine Mietminderung nur für die Dauer gültig, in der die Mängel vorhanden sind. Sobald diese behoben sind, muss die Miete wieder in vollem Umfang gezahlt werden. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von dieser Regel. So kann bspw. eine Dauermietminderung vereinbart werden, wenn der Mangel nicht vollständig beseitigt werden kann, aber dennoch kein erhebliches Hindernis für den normalen Gebrauch der Wohnung darstellt. Auch bei längeren Sanierungsarbeiten kann eine Dauermietminderung vereinbart werden.

1. Zunächst muss der Mieter ein Schreiben an den Vermieter senden, in dem er seine Beschwerde vorträgt und die Beseitigung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist verlangt.
2. Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter einen Antrag auf Mietminderung stellen.
3. Der Mieter muss dabei genau angeben, welchen Mangel er beanstandet und um welchen Betrag er die Miete kürzen wird.
4. Der Antrag auf Mietminderung muss schriftlich erfolgen.
5. Der Vermieter hat dann 14 Tage Zeit, um den Antrag zu prüfen und sich zu entscheiden.
6. Wenn der Vermieter dem Antrag nicht zustimmt, kann der Mieter die Miete mindern und die Differenz einbehalten.

Eine Mietminderung wird generell auf Basis des Mietvertrages erwirkt. In diesem wird der Sollzustand der Wohnung beschrieben. Das heißt, der Zustand, in dem sich die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses befand, ist entscheidend.

Ob erhebliche Gründe für eine Minderung der Miete vorliegen, kannst du ganz einfach in Erfahrung bringen, indem der Ist-Zustand der Wohnung mit dem vertraglich definierten Soll-Zustand verglichen wird. Wichtig ist dieser Vergleich auch, um später die Höhe der gesenkten monatlichen Zahlungen richtig einzuschätzen.
 

Einschätzung des Mangels im angemessenen Rahmen:
Zunächst obliegt es nämlich dem Mieter, einen Vorschlag zu unterbreiten. Nach dem Gesetz muss sich der vorgeschlagene Prozentsatz allerdings innerhalb eines angemessenen Rahmens befinden. Häufig sind Mieter damit überfordert, die Mängel an ihrer Wohnung richtig zu bewerten.

Für die Beurteilung des Mangels solltest du nach passenden Gerichtsurteilen in der Mietminderungstabelle schauen, um eine erste Schätzung vornehmen zu können. Zwar kann man den eigenen Fall nicht pauschal auf andere Gerichtsentscheidungen übertragen – doch immerhin bieten die Mietminderungstabellen eine gute Basis für eine realistische Einschätzung über die Höhe der reduzierten Miete.

Das folgende Beispiel veranschaulicht die monatliche Mietersparnis, auf Grundlage einer beantragten Mietminderung:

Die Grundvoraussetzung für jede Mietminderung ist, dass der Bewohner den Schaden sofort benennt und unverzüglich dem Vermieter anzeigt, sobald er auftritt. Damit eine Mietminderung auch rechtlich wirksam ist, müssen Mieter diese Voraussetzungen vorab erfüllen. Der Vermieter muss nämlich zumindest die Chance haben, den Mangel innerhalb der gesetzten Frist zu beheben.
 

• Ohne eine vorherige Mängelanzeige kann keine Mietminderung vom Vermieter gefordert werden.
• Mieter sollten also in keinem Fall abwarten – so kann sich nicht nur der Schaden vergrößern, dem Bewohner entgeht damit auch die Möglichkeit zur Reduzierung der Miete.
• Kommt der Fall später vor ein Gericht, liegt die Beweislast erst einmal beim Wohnungsmieter. Er muss nachweisen, dass ein erheblicher Schaden vorliegt, den weder er selbst noch ein Familienangehöriger oder Besucher verursacht hat.
• Umgekehrt ist allerdings auch der Vermieter vor Gericht dazu verpflichtet, zu beweisen, dass der jeweilige Schaden nur eine unerhebliche Auswirkung auf den Gebrauch der Wohnung hat.