Räumungsklage: Titel zur Durchführung der Zwangsräumung

Mit einer Räumungsklage kann ein Vermieter einen gerichtlichen Titel zur Zwangsräumung erwirken, wenn der Mieter nach Ende der Mietzeit nicht freiwillig auszieht.

Mit einer Räumungsklage kann der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel gerichtlich erwirken. Damit ist ein Räumungsurteil gemeint, also eine gerichtliche Feststellung, dass der Mieter die Wohnung räumen muss. Mit diesem Räumungstitel kann der Vermieter dann eine Zwangsräumung veranlassen. Eine eigenmächtige Räumung ohne einen entsprechenden Titel darf der Vermieter nicht durchführen – er könnte sich dadurch wegen verbotener Eigenmacht, Hausfriedensbruch, Nötigung oder möglicherweise sogar Körperverletzung strafbar machen. Zu einer Räumungsklage kommt es, wenn der Mieter nach einer Kündigung des Mietverhältnisses oder nach Ablauf der Mietzeit nicht aus der Wohnung auszieht. Dabei ist sie das einzige Mittel des Vermieters, einen Mieter zum Auszug zu zwingen. In der Regel hat der Vermieter dem Mieter fristgerecht oder fristlos gekündigt – zum Beispiel wegen Eigenbedarf oder aufgrund von säumigen Mietzahlungen. Zieht der Mieter daraufhin nicht zum Kündigungstermin aus, bleibt dem Vermieter nur die Klage.

Wie lange die Klage dauert, ist gesetzlich nicht geregelt. Häufig dauert das entsprechende Verfahren zwischen einem halben und einem Jahr. In einigen Fällen ergeht das Urteil bereits wesentlich schneller. Zeigt der Mieter beispielsweise keine Verteidigungsbereitschaft, kann ein Versäumnisurteil bereits innerhalb eines Monats ergehen.

Zunächst muss der Vermieter dem Mieter gekündigt haben, zum Beispiel wegen Eigenbedarf. Räumungsklage kann er dann jedoch nicht direkt erheben, wenn der Mieter nicht pünktlich auszieht. Der Vermieter muss dann zunächst eine Nachfrist setzen. Wenn diese verstreicht, ohne dass der Mieter auszieht, kann er Klage einreichen bzw. seinen Anwalt damit beauftragen. Nachdem die Klage eingereicht wurde, muss zunächst der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Im Anschluss wird die Klage dem Mieter zugestellt. Sofern sich der Mieter hierzu nicht äußert beziehungsweise seine Verteidigungsbereitschaft äußert, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil beantragen. Möchte sich der Mieter verteidigen, kommt es zu einer Verhandlung vor Gericht. Nachdem ein Urteil gesprochen ist, wird es nach vier Wochen rechtskräftig. Erst dann kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dieser muss dem Mieter ankündigen, dass er kommt und die Wohnung räumen wird. Hat der Mieter die Wohnung innerhalb der Räumungsfrist noch immer nicht verlassen, wird der Hausstand des Mieters durch den Gerichtsvollzieher in einen  Container eingelagert.

In der Regel ist für Räumungsklagen das Amtsgericht zuständig. In diesem Fall besteht kein Anwaltszwang. Viele Vermieter entscheiden sich trotzdem für einen Anwalt. Für Mieter ist eine Anwaltsbeauftragung in jedem Fall sinnvoll, wenn sie sich gegen die Klage zur Wehr setzen wollen, weil sie die Kündigung beispielsweise für ungerechtfertigt halten. Verpflichtend ist das Beauftragen eines Rechtsanwalts nur für Streitigkeiten vor dem Landgericht. Dieses ist nur dann zuständig, wenn der Streitwert mehr als 5.000 Euro beträgt. Beträgt die Forderung des Vermieters gegen den Mieter also mehr als diese Summe, muss die Klage beim Landgericht eingereicht werden. In diesem Fall müssen sich die Parteien anwaltlich vertreten lassen.