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Die fristlose Kündigung kann für Betroffene ein Schock sein und bringt einige Herausforderungen mit sich. Doch es gilt Ruhe zu bewahren, denn wer von einer fristlosen Kündigung betroffen ist oder selbst eine solche aussprechen möchte, darf das nur unter bestimmten Umständen. Eine fristlose Kündigung ist nämlich nur in Ausnahmefällen erlaubt – das gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Im Folgenden findest du weitere Informationen, wann eine fristlose Kündigung zulässig ist und wie es danach weiter geht.
Sowohl Vermieter als auch Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung aussprechen.
Die fristlose Kündigung ist nicht unwiderlegbar. Mieter können Mietrückstände begleichen oder Widerspruch einlegen, um der ausgesprochenen Kündigung zu entgegnen.
Ein Auszug ist erst dann notwendig, wenn eine Räumungsklage vom Vermieter vorgewiesen werden kann.
Das Mietrecht unterscheidet zwischen der fristgerechten und der fristlosen Kündigung einer Wohnung.
| Fristgerechte Kündigung | Fristlose Kündigung | |
| kann von Mietern und Vermietern ausgesprochen werden | kann von Mietern und Vermietern ausgesprochen werden | |
Für Mieter: kein besonderer Grund notwendig Für Vermieter: ordentlicher Kündigungsgrund muss gegeben sein |
nur in speziellen Fällen möglich | |
| Formvorschriften müssen eingehalten werden | Formvorschriften müssen eingehalten werden | |
| gesetzliche Kündigungsfrist ist einzuhalten | sofort wirksam |
Der Vermieter darf eine fristlose Kündigung aufgrund verschiedener Ursachen aussprechen, die nach § 543 BGB geregelt sind.
Erheblicher Mietrückstand
Erhebliche und andauernde Lärmbelästigung
Nachhaltige Störung des Hausfriedens
Unerlaubte Untervermietung
Vertragswidrige Nutzung der Wohnung
Der am häufigsten anzutreffende Grund ist der Mietrückstand. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss dabei ein erheblicher Mietrückstand vorliegen. Als erheblich gilt der Mietrückstand unter einer der folgenden Bedingungen:
Der Mieter hat in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt.
In zwei aufeinanderfolgenden Monaten hat der Mieter nur einen Teil der Miete bezahlt; summiert ergeben die beiden Mietrückstände jedoch eine volle Monatsmiete.
Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum hinweg die Miete nicht oder nur teilweise gezahlt; jedoch entspricht der summierte Mietrückstand zwei vollen Monatsmieten.
Ist ein Mietrückstand die Begründung für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so muss der Vermieter vor der Kündigung die ausstehenden Mieten nicht anmahnen. Zu beachten ist zweierlei: Existieren offene Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen, so zählen diese nicht als Mietrückstand.
Ist Mietminderung ein Grund für fristlose Kündigung?
Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist ungültig, wenn sich der Mietrückstand daraus ergibt, dass der Mieter die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln gekürzt hat.
Für den Vermieter kann es sich lohnen in diesem Fall den Vermieterbund oder ein Fachanwalt einzuschalten. Denn erfolgte die Mietminderung aus ungerechtfertigten Gründen ist die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand gültig.
Die fristlose Kündigung der Wohnung aufgrund eines Mietrückstandes bedeutet nicht unbedingt das Ende des Mietverhältnisses. Hierfür sollten Mieter jedoch folgende Punkte beachten:
Vor allem für Mieter ist die fristlose Kündigung der Wohnung oft ein Problem. Denn immerhin droht die Wohnungslosigkeit. Doch auch nachdem die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde, solltest du keine Panik bekommen. Hier ein paar Tipps, wie es nach einer Kündigung weiter gehen kann:
Auch der Mieter kann unter bestimmten Bedingungen und bei gravierenden Vertragsverletzungen den Mietvertrag fristlos kündigen. Vor der Kündigung muss der Mieter seinen Vermieter abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des beanstandeten Zustands setzen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, darf die fristlose Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen werden.
Die Kündigungsgründe aus Mieterperspektive fallen in drei Kategorien:
Der vertragsgemäße Gebrauch kann beispielsweise durch Bauarbeiten behindert werden, die zeitweise die Nutzung der Wohnung unmöglich machen. Ebenso ist die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter möglich, wenn der Vermieter die Wohnung unerlaubterweise betritt, die Wohnungsschlüssel nicht aushändigt oder gar die Wohnung anderweitig vermietet. Als Gesundheitsgefährdung gelten Hochwasserschäden und in vielen Fällen Schimmelpilzbefall in der Wohnung.
Kann ich einer fristlosen Kündigung widersprechen?
Natürlich hast du die Möglichkeit, um Widerspruch gegen eine fristlose Kündigung durch den Vermieter einzulegen. Du solltest die Kündigung entsprechend prüfen und auf Formfehler prüfen.
Kann ich fristlos kündigen, wenn ich einen Nachmieter gefunden habe?
Die ist nur dann möglich, wenn es vertraglich festgehalten wurde. In der Praxis kommt es nur selten vor, dass du trotz Nachmieter fristlos kündigen kannst.
Darf mein Vermieter kündigen, auch wenn ich meine Mietschulden beglichen habe?
Wenn die Mietschulden binnen zwei Monaten der fristlosen Kündigung beglichen werden, ist das Mietverhältnis weiterhin aufrecht. Zu beachten ist jedoch, dass weitere Mietschulden ein erneuter Kündigungsgrund sein können.
