Die fristlose Kündigung der Wohnung

Eine fristlose Kündigung der Wohnung wird nur durch einen schwerwiegenden Grund gerechtfertigt. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt die außerordentliche fristlose Kündigung nur in Ausnahmefällen – das gilt für Mieter wie für Vermieter.

Das Bürgerliche Gesetzbuch und das Mietrecht unterscheiden zwischen der fristgerechten und der fristlosen Kündigung einer Wohnung. Erstere ist für den Mieter recht unproblematisch möglich. Sofern der Mietvertrag keine Mindestdauer des Mietverhältnisses definiert, ist die Kündigung gemeinhin unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist möglich. Die fristlose Kündigung der Wohnung hingegen ist nur in Ausnahmefällen möglich, in denen einer der beiden Parteien die Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Es gilt aber auch für die fristlose Kündigung: Der Mietvertrag gilt nur dann als gekündigt, wenn bestimmte Formvorschriften eingehalten wurden.

Unterschiedliche Gründe erlauben dem Vermieter die fristlose Kündigung der Wohnung, der am häufigsten anzutreffende Grund ist jedoch der Mietrückstand. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss dabei ein „erheblicher Mietrückstand“ vorliegen. Als „erheblich“ gilt der Mietrückstand unter einer der folgenden Bedingungen:

• Der Mieter hat in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt.
• In zwei aufeinanderfolgenden Monaten hat der Mieter nur einen Teil der Miete bezahlt; summiert ergeben die beiden Mietrückstände jedoch eine volle Monatsmiete.
• Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum hinweg die Miete nicht oder nur teilweise gezahlt; jedoch entspricht der summierte Mietrückstand zwei vollen Monatsmieten.

Ist ein Mietrückstand die Begründung für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so muss der Vermieter vor der Kündigung die ausstehenden Mieten nicht anmahnen. Zu beachten ist zweierlei: Existieren offene Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen, so zählen diese nicht als Mietrückstand. Und: Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist ungültig, wenn sich der Mietrückstand daraus ergibt, dass der Mieter die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln gekürzt hat. Jedoch sollte in diesem Fall ein Mieterbund, eine Verbraucherschutzzentrale oder ein Fachanwalt eingeschaltet werden. Denn wurde irrtümlich davon ausgegangen, es sei rechtens, die Miete zu kürzen, ist die Kündigung gültig.

Die fristlose Kündigung der Wohnung aufgrund eines Mietrückstandes bedeutet nicht unbedingt das Ende des Mietverhältnisses: Der Mieter kann den Zwangsauszug verhindern, wenn er innerhalb der zwei Monate nach Eingang der Räumungsklage die ausstehenden Forderungen des Vermieters voll erfüllt. Im Fall einer finanziellen Notlage sollte das Sozialamt eingeschaltet werden, um den Wohnungsverlust zu verhindern. Hier gibt es die Möglichkeit, einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden zu stellen. Wer einen Mietrückstand begleichen konnte, sollte in der Folgezeit nicht erneut in Zahlungsrückstand geraten: Denn wer innerhalb von zwei Jahren eine zweite fristlose Kündigung wegen offener Mietforderungen erhalten hat, kann diese nicht durch Nachzahlung ungültig machen.

Der Vermieter kann die fristlose Kündigung des Mietvertrags auch aus anderen Gründen aussprechen. Bei diesen Kündigungen aufgrund einer Pflichtverletzung muss der Vermieter den Betroffenen jedoch unter Benennung der Pflichtverletzung abmahnen. Zu den Pflichtverletzungen gehören beispielsweise:

• Erhebliche und andauernde Lärmbelästigung
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens
• Unerlaubte Untervermietung
• Vertragswidrige Nutzung der Wohnung

Auch der Mieter kann unter bestimmten Bedingungen und bei bestimmten Vertragsverletzungen den Mietvertrag fristlos kündigen. Vor der Kündigung muss der Mieter seinen Vermieter abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des beanstandeten Zustands setzen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, darf die fristlose Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen werden. Die Kündigungsgründe aus Mieterperspektive fallen in zwei Kategorien:

• Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ist nicht gewährt
• Von der Wohnung geht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aus

In die erste Kategorie fallen beispielsweise Bauarbeiten, die zeitweise die Nutzung der Wohnung unmöglich machen; ebenso ist die fristlose Kündigung der Wohnung möglich, wenn der Vermieter die Wohnung unerlaubterweise betritt, die Wohnungsschlüssel dem Mieter nicht aushändigt oder gar die Wohnung anderweitig vermietet hat. Als Gesundheitsgefährdung gelten Hochwasserschäden und – in vielen Fällen – Schimmelpilzbefall in der Wohnung.