Fristlose Kündigung der Wohnung: Wann ist sie erlaubt?

Die fristlose Kündigung kann für Betroffene ein Schock sein und bringt einige Herausforderungen mit sich. Doch es gilt Ruhe zu bewahren, denn wer von einer fristlosen Kündigung betroffen ist oder selbst eine solche aussprechen möchte, darf das nur unter bestimmten Umständen. Eine fristlose Kündigung ist nämlich nur in Ausnahmefällen erlaubt – das gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Im Folgenden findest du weitere Informationen, wann eine fristlose Kündigung zulässig ist und wie es danach weiter geht.

• Sowohl Vermieter als auch Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung aussprechen.

• Die fristlose Kündigung ist nicht unwiderlegbar. Mieter können Mietrückstände begleichen oder Widerspruch einlegen, um der ausgesprochenen Kündigung zu entgegnen.

• Ein Auszug ist erst dann notwendig, wenn eine Räumungsklage vom Vermieter vorgewiesen werden kann.

1. Fristgerechte und fristlose Kündigung: Die Unterschiede
2. Mögliche Gründe für Vermieter für eine fristlose Kündigung
3. Fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückstand – was tun?
4. Nach der fristlosen Kündigung der Wohnung – Wie geht es weiter?
5. Gründe für Mieter für eine fristlose Kündigung
6. Häufige Fragen rund um die fristlose Kündigung der Wohnung

Das Mietrecht unterscheidet zwischen der fristgerechten und der fristlosen Kündigung einer Wohnung.

Der Vermieter darf eine fristlose Kündigung aufgrund verschiedener Ursachen aussprechen, die nach § 543 BGB geregelt sind. 

• Erheblicher Mietrückstand

• Erhebliche und andauernde Lärmbelästigung

• Nachhaltige Störung des Hausfriedens 

• Unerlaubte Untervermietung

• Vertragswidrige Nutzung der Wohnung

Der am häufigsten anzutreffende Grund ist der Mietrückstand. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss dabei ein erheblicher Mietrückstand vorliegen. Als erheblich gilt der Mietrückstand unter einer der folgenden Bedingungen:

• Der Mieter hat in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt. 

• In zwei aufeinanderfolgenden Monaten hat der Mieter nur einen Teil der Miete bezahlt; summiert ergeben die beiden Mietrückstände jedoch eine volle Monatsmiete.

• Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum hinweg die Miete nicht oder nur teilweise gezahlt; jedoch entspricht der summierte Mietrückstand zwei vollen Monatsmieten.

Ist ein Mietrückstand die Begründung für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so muss der Vermieter vor der Kündigung die ausstehenden Mieten nicht anmahnen. Zu beachten ist zweierlei: Existieren offene Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen, so zählen diese nicht als Mietrückstand. 

Ist Mietminderung ein Grund für fristlose Kündigung? 

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist ungültig, wenn sich der Mietrückstand daraus ergibt, dass der Mieter die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln gekürzt hat.

Für den Vermieter kann es sich lohnen in diesem Fall den Vermieterbund oder ein Fachanwalt einzuschalten. Denn erfolgte die Mietminderung aus ungerechtfertigten Gründen ist die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand gültig.  

Die fristlose Kündigung der Wohnung aufgrund eines Mietrückstandes bedeutet nicht unbedingt das Ende des Mietverhältnisses. Hierfür sollten Mieter jedoch folgende Punkte beachten:

1. Der Mieter kann den Zwangsauszug verhindern, wenn er innerhalb der zwei Monate nach Eingang der Räumungsklage die ausstehenden Forderungen des Vermieters voll erfüllt.
2. Im Fall einer finanziellen Notlage sollte das Sozialamt eingeschaltet werden, um den Wohnungsverlust zu verhindern. Hier gibt es die Möglichkeit, einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden zu stellen.
3. Wer einen Mietrückstand begleichen konnte, sollte in der Folgezeit nicht erneut in Zahlungsrückstand geraten: Denn wer innerhalb von zwei Jahren eine zweite fristlose Kündigung wegen offener Mietforderungen erhalten hat, kann diese nicht durch Nachzahlung ungültig machen.

Vor allem für Mieter ist die fristlose Kündigung der Wohnung oft ein Problem. Denn immerhin droht die Wohnungslosigkeit. Doch auch nachdem die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde, solltest du keine Panik bekommen. Hier ein paar Tipps, wie es nach einer Kündigung weiter gehen kann:

1. Bewahre Ruhe: Nur mit einem klaren Kopf kannst du entsprechend handeln.
   
2. Prüfe die Kündigung auf ihre Gültigkeit: Liegt ein triftiger Grund vor? 
   
3. Lasse dich vom Vermieter nicht unter Druck setzen: Du kannst letztendlich nur per Räumungsklage zum Auszug gezwungen werden.
   
4. Lege bei Bedarf Widerspruch ein: Wenn die Kündigung aus deiner Sicht nicht gültig ist, kann sich dies durchaus lohnen.
   

Auch der Mieter kann unter bestimmten Bedingungen und bei gravierenden Vertragsverletzungen den Mietvertrag fristlos kündigen. Vor der Kündigung muss der Mieter seinen Vermieter abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des beanstandeten Zustands setzen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, darf die fristlose Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen werden.  

Die Kündigungsgründe aus Mieterperspektive fallen in drei Kategorien:

• Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ist nicht gewährt, z.B. Ausfall der Heizung oder des Warmwassers
  
• Von der Wohnung geht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aus, z.B. austretende Stoffe oder Schimmelbefall
  
• Vertragsverletzung: bspw. Mietpreisüberhöhung oder Täuschung bei der Nebenkostenabrechnung
  

Der vertragsgemäße Gebrauch kann beispielsweise durch Bauarbeiten behindert werden, die zeitweise die Nutzung der Wohnung unmöglich machen. Ebenso ist die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter möglich, wenn der Vermieter die Wohnung unerlaubterweise betritt, die Wohnungsschlüssel nicht aushändigt oder gar die Wohnung anderweitig vermietet. Als Gesundheitsgefährdung gelten Hochwasserschäden und in vielen Fällen Schimmelpilzbefall in der Wohnung.