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Umzug wegen Mieterhöhung? - Regeln zur Mietzinsanpassung

Eine Mieterhöhung ist für Mieter oft eine ärgerliche Nachricht und kann ggf. sogar zu einem Umzug führen, wenn die neue Miete das eigene Budget übersteigt. Wird die Miete erhöht, gibt es dabei aber gesetzliche Fristen und Ankündigungspflichten zu beachten. Wohnungsmieter können im Zweifelsfall klagen oder vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Wir stellen hier die Regeln für die Anpassung des Mietzins genauer vor.

Das Wichtigste in Kürze:

  1. Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert bleiben, bevor eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam werden kann.
  2. Vermieter dürfen frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung ein erneutes Mieterhöhungsverlangen geltend machen.
  3. Eine Mieterhöhung kann aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierungsarbeiten oder aufgrund von gestiegenen Betriebskosten erfolgen.

 

mieterhoehung

Inhaltsverzeichnis

Gründe für Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Es gibt verschiedene Gründe dafür, warum der Vermieter eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses veranschlagen darf. Diese werden per Gesetz in §§ 557 bis 561 BGB festgehalten. Du solltest diese Gründe in der Regel kennen, um bei einer Mieterhöhung prüfen zu können, ob diese auch tatsächlich zulässig ist.

Erhöhung auf ortsübliches Niveau: Unter Berücksichtigung des örtlichen Mietpreisspiegels kann der Vermieter prüfen, ob die Mietpreise angemessen sind. Werden diese zu niedrig kalkuliert, kann eine Anpassung auf ortsübliches Niveau erfolgen. Hierbei müssen Immobilien mit einer ähnlichen Lage und Ausstattung verglichen werden.

Mieterhöhung wegen Modernisierung: Wird der Wert einer Immobilie durch eine umfassende Modernisierung erhöht, hat der Vermieter das Recht auf die Erhöhung des Mietzinses. Hierbei dürfen nach § 559 Abs. 1 BGB maximal acht Prozent der Sanierungskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Erhöhung nach gestiegenen Betriebskosten: Werden die Betriebskosten pauschal bezahlt, kann der Vermieter nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung die monatliche Betriebskostenpauschale und damit die Warmmiete erhöhen, sofern dies im Mietvertrag festgelegt wurde.

Staffelmietverträge: In Staffelmietverträgen wird die jährliche Mietzinserhöhung direkt von Beginn an vertraglich festgehalten. Unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse darf die Miete jedoch nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.

Indexmietverträge: Bei der Indexmiete darf die Miete alle zwölf Monate an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamt wirksam angepasst werden.

Woran orientiert sich eine Mietzinsanpassung?

Besonders in Ballungsräumen und Großstädten steigen die Mieten beständig an. Bei Mietverträgen, die schon seit Jahrzehnten bestehen, wird der Vermieter wahrscheinlich früher oder später die Miete anpassen. Wenn sich die Mietpreise in einer Wohngegend verändern, hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Grundlage für eine Mieterhöhung bildet eine korrekte schriftliche Benachrichtigung samt Begründung. Eine Begründung ist beispielsweise mit einem qualifizierten Mietspiegel oder Vergleichswohnungen mit höherer Miete möglich. Der Mietspiegel wird üblicherweise von Städten und größeren Gemeinden in Auftrag gegeben und gibt die durchschnittliche Miete in einem Gebiet je nach Lage, Baujahr, Qualität und Zustand an.

Eine weitere Begründung zur Erhöhung der Miete ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Bei allen Erhöhungen gibt es jedoch Auflagen und Fristen, die dem Mieterschutz dienen und welche vom Vermieter einzuhalten sind.

mieterhoehung-gueltig

Mieterhöhung: Welche Fristen für Vermieter

Wird eine Mieterhöhung nach § 558a BGB korrekt und in Schriftform durch den Vermieter angekündigt, dann muss der Mieter seine Zustimmung geben. Außerdem ist unbedingt eine Begründung mit einem Mietspiegel oder einem Verweis auf einen einsehbaren Mietspiegel zu liefern.

Frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter ein sogenanntes Mieterhöhungsverlangen geltend machen. Der Mieter hat nach Erhalt des Schreibens dann bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen oder ihr zu widersprechen.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, kommt es möglicherweise zur gerichtlichen Auseinandersetzung oder ein Sonderkündigungsrecht kann in Anspruch genommen werden. Dabei muss die Klage wiederum innerhalb von drei Monaten nach Ablehnung des Mieters vom Vermieter gestellt werden.

Einzug in die neue Wohnung Frühester Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete gilt. Frühester Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete gilt
01.01.2018  01.04.2019 01.07.2020 
  Sperrfrist für Mieterhöhung Zustimmungsfrist der Mietpartei
Sperrfrist für Mieterhöhung  Zustimmungsfrist der Mietpartei 
  12 Monate 3 Monate  12 Monate 3 Monate 

Neben den Fristen zur Erhöhung gilt auch eine sogenannte Kappungsgrenze. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden. In Städten und Gemeinden mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze sogar auf 15 Prozent festgelegt sein.

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Je nach Mietvertrag und Grund der Mieterhöhung kann der Vermieter unterschiedlich oft die Miete erhöhen:

  • Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Miete muss mindestens 15 Monate unverändert bleiben
  • Staffelmiete: automatische jährliche Erhöhung der Mietstaffel
  • Indexmiete: Miete muss mindestens 12 Monate unverändert bleiben
  • Betriebskosten: Erhöhung der Betriebskostenpauschale einmal im Jahr nach erfolgter Nebenkostenabrechnung
  • Modernisierung: Erhöhung nach erfolgter Modernisierung unabhängig von der Art des Mietvertrages

Was ist bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung zu beachten?

Bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung werden die Kosten für bauliche Änderungen an der Wohnung selbst, am Haus oder am Grundstück auf den Mieter umgelegt. In diesem Rahmen gelten auch Fristen, die einzuhalten sind:

- Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen und über Umfang, Dauer, Art und zu erwartende Erhöhung informieren.

- Bei erheblichen Eingriffen darf der Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und die Wohnung verlassen. Einem schnellen und geordneten Umzug steht dann nichts im Wege.

- In Ausnahmefällen greifen verschiedene Härtefallregeln, die die Pflicht des Mieters aufheben, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Zu beachten sind auch die ausgewiesenen Gesamtkosten sowie die Aufschlüsselung der Kosten für Baumaßnahmen und Instandsetzung.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung muss also gründlich erläutert werden, da nicht alle Kosten einer Baumaßnahme auf den Mieter umgelegt werden können. Mietausfälle, Verwaltungskosten und Kreditzinsen sind beispielsweise nicht umlagefähig. Eine Kappungsgrenze zur Erhöhung der Miete gilt hier allerdings nicht.

In welchen Fällen der Mieterhöhung haben Mieter ein Kündigungsrecht?

Da acht Prozent der Modernisierungskosten eines Vermieters auf die Jahresmiete der Wohneinheit umgelegt werden können, kann eine Mieterhöhung durchaus zu einer Neuorientierung des Mieters führen. Wenn dies der Fall ist, kann vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht werden und ein Umzug angestrebt werden.

Vom Sonderkündigungsrecht können Mieter sowohl bei Erhalt der Modernisierungsankündigung als auch bei Erhalt des Mieterhöhungsverlangens Gebrauch machen.

Nachdem die Ankündigung empfangen wurde, kann der Mieter zum Ablauf des Monats die Kündigung einreichen und zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Beim Erhalt des Erhöhungsschreibens kündigt der Mieter spätestens zum zweiten Monat für den übernächsten Monat.

mieterhoehung-modernisierung

FAQ: Wichtige Fragen rund um die Mieterhöhung

Wie hoch darf die Miete erhöht werden?

Die Mieter darf über einen Zeitraum von drei Jahren hinweg um nicht mehr als 20 Prozent, in Gegenden mit Wohnungsknappheit um nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden. Bei Modernisierungen dürfen maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Wie weit im Voraus muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?

Soll eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen, so darf sie frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung oder nach dem Einzug angekündigt werden. Der Mieter hat dann eine Zustimmungsfrist von drei Monaten, bis die erhöhte Miete wirksam wird.

Kann man die Mieterhöhung abwehren?

Wenn die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, lässt sich diese nicht abwehren. Wird der Erhöhung nicht zugestimmt, kann ein Gerichtsprozess angestrebt oder das Sonderkündigungsrecht genutzt werden.


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