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  • kein Balkon, keine Garage
  • Die alte/ neue Wohnung befindet sich jeweils im 3. OG
  • Alle Zimmer (inkl. Keller) weisen einen normalen Füllstand auf

Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt

Schönheitsreparaturen bei der Wohnungsübergabe

Beim Umzug in eine neue Wohnung sind häufig Schönheitsreparaturen in der alten notwendig, damit sich die zukünftigen Bewohner in ihrem Zuhause wohlfühlen. Aber für welche Schönheitsreparaturen sind Mieter zuständig und wie sollten sie ausgeführt werden? Nicht jede Klausel über eine Schönheitsreparatur im Mietvertrag ist wirksam. Ebenso sind Schönheitsreparaturen im Mietrecht geregelt. Mit den richtigen Informationen lässt sich oft im Vorfeld unnötiger Streit verhindern.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gemäß §535 Abs.1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
  • Schönheitsreparaturen sind im Mietrecht geregelt und können auch dem Mieter im Mietvertrag auferlegt werden.
  • Für die Zuständigkeit von Mieter oder Vermieter sind die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen zu Instandhaltungsmaßnahmen sowie die rechtswirksamen Klauseln im Mietvertrag zu beachten.
schoenheitsreparaturen

Inhaltsverzeichnis

Was sind Schönheitsreparaturen?

Die Renovierungsklauseln in Mietverträgen und die Regelungen zur Ausführung kleiner Reparaturen während der Mietdauer und besonders beim Auszug führen nicht selten zu Streitfällen. Allgemein umfassen Schönheitsreparaturen die Beseitigung und Renovierung von Abnutzungen bei normalem Wohnverhalten im Laufe der Zeit. Es handelt sich somit in der Regel um kosmetische Arbeiten.
Zum Umfang der Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise:

 

  • Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
  • Streichen von Fußböden und Heizrohren
  • Beseitigung geringfügiger Flecken und Abnutzungen an Türen, Fensterrahmen und Heizkörpern


Schönheitsreparaturen des Mieters sind also meist mit einfachen Streicharbeiten oder dem Tapezieren sowie Kalken im Inneren der Wohnung durchzuführen. Nähere Bestimmungen zur Renovierungspflicht sind im Mietvertrag festgehalten. Dieser beinhaltet jedoch oft schwammige Klauseln, ohne rechtsgültige Grundlage. In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof eine Reihe von Urteilen zu unwirksamen Renovierungsklauseln oder zur Renovierungspflicht gesprochen, auf die sich Mieter bei Auszug und Kündigung berufen können.

Folgende Arbeiten sind beispielsweise keine Schönheitsreparaturen:

 

  • Versiegeln von Parkettböden
  • Austausch von Fußbodenbelägen
  • Reparaturen an Elektrik und Versorgungsleitungen
  • Austausch von Türschlössern
  • Streichen von Fußleisten
  • Renovierungsarbeiten an Fenstern und Türen
  • Renovierungsarbeiten außerhalb der Wohnung (Treppenhaus, Gemeinschaftsräume)

Info:
Instandhaltungsarbeiten
 können im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtend auf den Mieter übertragen werden. Der Mieter haftet für solche notwendigen Reparaturen lediglich bei übermäßigem Verschleiß oder Beschädigungen.

Welche Schönheitsreparaturen sind beim Auszug fällig?

Sofern der Zustand der Wohnung beim Auszug demnach nicht mehr dem zum Zeitpunkt des Einzugs entspricht und eine rechtswirksame Renovierungsklausel für den Auszug vereinbart wurde, können etwa die nachfolgenden Arbeiten notwendig werden:
 

  • Entfernung von Einbauten (bspw. Einbauküche, Einbauschränke, nachträglich eingebaute Wände)
  • Beseitigung grober Verschmutzungen
  • Tapezier- und Streicharbeiten an Decken und Wänden
  • Zuspachteln von Löchern
  • Streichen von Heizungen, inneren Türen und inneren Fenstern


Achtung:

Enthält der Mietvertrag generelle Regelungen, bezüglich Schönheitsreparaturen in zeitlichen Intervallen, und gleichzeitig eine Endrenovierungsverpflichtung, sind die Klauseln oft rechtsunwirksam. Damit soll vermieden werden, dass Mieter über die von ihnen verursachte Abnutzung hinaus zur Renovierung verpflichtet werden können.

schoenheitsreparaturen-auszug

Endrenovierungspflicht und Endrenovierungsklausel

Neben Schönheitsreparaturen während der Mietzeit können Vermieter, ihre Mieter zur Endrenovierung bei Auszug im Mietvertrag verpflichten. Der Gesetzgeber hat jedoch an solche Klauseln strenge Anforderungen gestellt:

Fachbegriff / Bedingung Erläuterung
Definition Endrenovierungsklausel Klausel im Mietvertrag, die den Mieter bei Auszug verpflichtet, neben üblichen Reinigungsarbeiten („besenrein“) auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen durchzuführen.
Bedingungen für rechtswirksame Endrenovierungsklausen
  • Laut Mietrecht muss die Klausel individuell erstellt und von Vermieter und Mieter gewünscht sein.
  • Die Klausel muss die Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen voraussetzen (bestimmter Zeitraum seit letzter Renovierung).
Unwirksame Endrenovierungsklauseln
  • Unangemessene Benachteiligungen des Mieters führen zur Unwirksamkeit (etwa vereinbarte regelmäßige Schönheitsreparaturen und eine zusätzliche Endrenovierung).
  • Isolierte Endrenovierungsklauseln sind unzulässig (Auflage, unabhängig von der letzten Renovierung, beim Auszug grundsätzlich renovieren zu müssen).
Folgen unzulässiger Endrenovierungsklauseln
  • Wurden vom Mieter, die im Mietvertrag zu Unrecht verlangten Renovierungsarbeiten bei Auszug erbracht, hat dieser einen Erstattungsanspruch (BGH, 27.05.2009, VIII ZR 302/07).
  • Der Vermieter hat im Falle einer unwirksamen Klausel dem Mieter seine Aufwendungen zu erstatten.
  • Der Erstattungsanspruch erlischt nach 6 Monaten.

Renovieren bei Auszug: Das musst du beachten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren einige Klauseln in Mietverträgen für ungültig erklärt und damit die Rechte von Mietern gestärkt. So ist die generelle Verpflichtung, die Wohnung beim Umzug vollständig zu renovieren, unwirksam. Gleiches gilt für Vertragsbestimmungen, nach denen Räumlichkeiten „wie übernommen“ übergeben werden sollen.

Normalerweise besagt der Mietvertrag, welche Schönheitsreparaturen, der Mieter bei Auszug zu erledigen hat. Enthält der Vertrag dazu keine Angaben, ist der Mieter grundsätzlich nicht zur Renovierung verpflichtet. Wichtig ist hierbei der exakte Wortlaut. Wenn eine einzige Klausel nach der aktuellen Rechtsprechung unfair formuliert ist, hat der Mieter keine Pflicht zur Renovierung bei Auszug. Grundsätzlich gilt das Verursacherprinzip.

Das bedeutet: War die Wohnung beim Einzug nicht renoviert, so muss der Mieter auch bei seinem Auszug keine Wände und Decken streichen. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind ebenso unwirksam wie die Vorgabe der Farbe Weiß. Bereits im Jahr 2011 entschied der Bundesgerichtshof, dass auch andere hellen Farben als neutral und somit als zulässig zu betrachten sind.

renovieren-bei-auszug

Welche Rechte bestehen beim Einzug in eine unrenovierte Wohnung?

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, in eine renovierungsbedürftige Wohnung einzuziehen. Mit etwas handwerklichem Geschick kann die Wohnung so nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen gestaltet werden. Einigen sich Vermieter und Mieter auf die Renovierung, durch den Mieter bei Einzug, darf dabei der Mieter nicht benachteiligt werden. Beachte deshalb folgende Punkte:
 

  • Der Mieter kann bei Einzug in eine renovierungsbedürftige Wohnung nur im Mietvertrag zur Renovierung verpflichtet werden, wenn er dafür einen ausreichenden finanziellen Ausgleich erhält.
  • Gebrauchsspuren seines Vormieters muss der neue Mieter nicht auf eigene Kosten beseitigen. Die Entsorgung von Sondermüll und Sperrmüll in der Wohnung ist nicht die Aufgabe des neuen Mieters.
  • Ein Ausgleich kann durch Zahlung eines Geldbetrages erfolgen oder durch mietfreies Wohnen in der Anfangszeit.
  • Die Höhe des Ausgleichs ist abhängig vom Renovierungsaufwand, den der Mieter zu leisten hat.
     

Wichtig:
Der Ist-Zustand sollte im Wohnungsübergabeprotokoll detailliert festhalten!

Was ist eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag?

Ursache für eine Kleinreparatur sind sogenannte Bagatellschäden, also Schäden an der Mietsache, die mit einem geringen finanziellen Aufwand behoben werden können. Grundsätzlich fallen solche Schäden unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter. Ist im Mietvertrag allerdings eine Kleinreparaturklausel formuliert, können die anfallenden Kosten für geringfügige Reparaturen an der Wohnung auf den Mieter umgelegt werden. Dabei können jedoch nur Kosten, nicht die Übernahme der Reparatur auf den Mieter abgewälzt werden. Die Beauftragung liegt grundsätzlich in der Verantwortung des Vermieters.

Die Art der Schäden ist zudem auf Wohnungsteile begrenzt, die einem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen. Das sind bspw.:
 

  • Wasserhähne
  • Lichtschalter
  • Rollläden
  • Fenstergriffe
  • Türschlösser


Die Höhe der Mieterbeteiligung haben verschiedene BGH-Gerichtsurteile festgelegt. Sie beträgt derzeit bis zu etwa 110 Euro zzgl. Mehrwertsteuer. Fallen im Jahr mehrere Kleinreparaturen an, darf eine Beteiligung des Mieters höchstens acht Prozent der Jahresmiete oder 250 Euro betragen.

Welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind

Insbesondere alte Mustermietverträge, bedingt durch die neue Rechtsprechung, enthalten oft unwirksame Klauseln. Hierzu zählen vor allem:
 

  • Starre Vorgaben, die Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen festschreiben: Mieter müssen z. B. Bad und Küche oder einzelne Fenster und Türen nicht in exakt festgelegten Zeiträumen renovieren.
  • Starre Quotenklauseln (BGH, Az. VIII ZR 361/03, 152/05 und 178/05), die Kostenanteile bei der Renovierung bei Auszug vorsehen (z. B. 15 Prozent nach einem Jahr, 30 Prozent nach zwei Jahren etc.) sind ebenso unwirksam wie schwammig formulierte Klauseln (BGH, Az. VIII ZR 339/03). Gemeint sind dabei Klauseln, die die Rückgabe der Wohnräume im „überlassenen“ oder „vertragsgemäßen“ Zustand fordern oder regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsehen.
  • Exakte Vorgaben der Farbe, in der die Wände und Decken gestrichen werden müssen; der Vermieter kann nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2011 lediglich eine helle neutrale Farbe verlangen.
  • Mieter sind nicht für etwaige Maler-, Maurer- oder Klempnerarbeiten zuständig.

Übergabeprotokoll zum Auszug und neuer Mietvertrag: Formulierungen beachten

Mit einem Übergabeprotokoll zum Auszug kann der Vermieter dem Mieter nachträglich individuelle Reparaturen auferlegen (BGH, Az.: VIII ZR 71/08). Eine im Mietvertrag ungültige Renovierungsklausel kann dadurch ausgehebelt werden.

Außerdem können neuere Mietverträge wieder generelle Schönheitsreparaturen auferlegen. Mieter erkennen solche Klauseln an den Formulierungen wie „ungefähr“, „meist“ und „in der Regel“. Sie sind gültig, unabhängig davon, ob Zeitabstände (drei, fünf, sieben Jahre) aufgelistet werden. Ebenso bindend für eine Renovierung bei Auszug sind Klauseln mit den Formulierungen „im Allgemeinen“ oder "in der Regel spätestens" (BGH, Az.: III ZR 351/04). Prüf deinen Mietvertrag also immer genau!

renovierung-wohnung-bei-auszug

FAQ: Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen

Wer muss notwendige Schönheitsreparaturen übernehmen?

Laut Gesetz ist es zunächst die Aufgabe des Vermieters, die Mietwohnung in einem geeigneten Zustand zu halten. Er hat jedoch das Recht, erforderliche Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses auf den Mieter zu übertragen.

Muss ich als Mieter bei Auszug die Wohnung streichen?

Sofern dies rechtswirksam im Mietvertrag vereinbart wurde, kann der Vermieter verlangen, die Wohnung bei Auszug zu streichen.

Müssen Schönheitsreparaturen von professionellen Handwerkern ausgeführt werden?

Vermieter können eine fachmännische Ausführung vereinbarter Schönheitsreparaturen in mittlerer Qualität erwarten. Die Beauftragung eines Fachbetriebs ist nicht zwingend erforderlich. Falten in der Tapete muss der Vermieter allerdings ebenso wenig akzeptieren wie nicht hinreichend deckende Wandfarben oder Laufnasen an Türen.


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