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  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt

Schönheitsreparaturen – diese Arbeiten müssen Mieter durchführen

Was bei Schönheitsreparaturen an der Mietsache zu beachten ist und welche arbeiten Mieter wirklich vornehmen müssen, ist nicht nur eine Sache des Mietvertrages: viele Renovierungsklauseln sind unwirksam.

Wie werden Schönheitsreparaturen definiert?

Die Renovierungsklauseln in Mietverträgen und die Regelungen zur Ausführung kleiner Reparaturen während der Mietdauer und besonders beim Auszug führen nicht selten zu Streitfällen. Allgemein umfassen Schönheitsreparaturen die Beseitigung und Renovierung von Abnutzungen bei normalen Wohnverhalten im Laufe der Zeit. Zum Umfang der Schönheitsreparaturen zählen Arbeiten an Tapeten, Wänden, Decken, Fußböden, Heizrohren, geringfügige Flecken und Abnutzungen an Türen, Fensterrahmen und Heizkörpern. Schönheitsreparaturen sind meist mit einfachen Streicharbeiten oder dem Tapezieren sowie Kalken im Inneren der Wohnung durchzuführen. Nähere Bestimmungen zur Renovierungspflicht sind im Mietvertrag festgehalten; dieser beinhaltet jedoch oft schwammige Klauseln ohne rechtsgültige Grundlage. In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof so eine Reihe Urteile zu unwirksamen Renovierungsklauseln oder zur Renovierungspflicht gesprochen, auf die sich Mieter bei Auszug und Kündigung berufen können.

Wann sind Schönheitsreparaturklauseln wirksam?

Schönheitsreparaturen, die im eigentlichen Sinne nur dekorative Arbeiten an der Mietsache sind, sind vom Vermieter zu unternehmen, da dieser verpflichtet ist, die Mietsache in einem geeigneten Zustand zu erhalten. Mieter haben somit Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, nicht zu beheben. Eine Schönheitsreparaturklausel umgeht häufig diese Verpflichtung des Vermieters, daher ist die Formulierung im Mietvertrag entscheidend für deren Wirksamkeit. Die Wirksamkeit wiederum bemisst sich an der Definition der Schönheitsreparaturen und darf diesen Umfang auch nicht überschreiten, sonst wäre die Klausel ungültig. Die Behebung wird laut Definition nur durch Streichen, geringfügiges Ausbessern oder grundlegende Reinigung des Fußbodenbelags durchgeführt. Das sogenannte Gebot der Erforderlichkeit ist hierbei Maßstab von Schönheitsreparaturen.

Was besagt die Endrenovierungspflicht?

Meist werden im Mietvertrag zeitliche Abfolgen der Ausbesserungen in der Renovierungsklausel festgelegt. Übliche Fristen zur Ausführung sind nach Räumen gestaffelt und wurden in einigen Jahren zu kurz gehalten und in neuerer Definition (Stand 2015) verlängert vorgeschlagen. Als Richtwerte gelten etwa 5 Jahre für die Küche und das Bad, 8 Jahre für Schlafräume und Wohnzimmer, Dielen wie Toiletten und 10 Jahre für Nebenräume. Bis jetzt sind Fristen von 3, 5 und 7 Jahren gesetzlich auch akzeptabel, der BGH schließt allerding eine Verlängerung anerkannter Regeln nicht aus. Zudem gelten zu starre Fristenpläne als unwirksam. Aus dieser laufenden Pflicht ergibt sich eine Endrenovierungspflicht, die nach Ablauf der Fristen Schönheitsreparaturen erforderlich macht, allerdings auch vor Ablauf, falls der Zustand es erfordert. Doch auch ohne Fristenplan besteht Renovierungsbedarf, wenn dieser objektiv vorliegt. Ohne Fristenplan regelt eine Endrenovierungsklausel die durchzuführenden Arbeiten.

Was besagt eine Kleinreparaturklausel?

Ursache für eine Kleinreparatur sind sogenannte Bagatellschäden; dies sind Schäden an der Mietsache, die mit einem geringen finanziellen Aufwand behoben werden können. Grundsätzlich fallen solche Schäden unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter. Ist im Mietvertrag allerdings eine Kleinreparaturklausel formuliert, können die anfallenden Kosten für geringfügige Reparaturen an der Wohnung auf den Mieter umgelegt werden. Dabei können jedoch nur Kosten, nicht die Übernahme der Reparatur auf den Mieter abgewälzt werden; diese ist von einem Handwerker  zu erledigen. Die Art der Schäden ist zudem auf Wohnungsteile begrenzt, die einem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen, beispielsweise Wasserhähne, Fenstergriffe oder Türschlösser. Die Höhe der Mieterbeteiligung haben BGH-Gerichtsurteile festgelegt, sie beträgt bis zu 100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Fallen im Jahr mehrere Kleinreparaturen an, darf eine Beteiligung des Mieters höchstes acht Prozent der Jahresmiete beziehungsweise 250 Euro maximal betragen.

Darauf sollten Mieter bei Schönheitsreparaturen achten

Wichtig bei Schönheitsreparaturen ist die Prüfung der Wirksamkeit einer Renovierungspflicht: Unabhängig voneinander bestehende Kleinreparatur- und Schönheitsreparaturklauseln können sich bei Unwirksamkeit nicht aufheben, sind allerdings nach Grundsetzen der aktuellen Rechtsprechung und damit auf korrekte Formulierungen zu prüfen. Grundsätzlich gilt, dass Reparaturklauseln Ihre Wirksamkeit verlieren, wenn diese eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zur Folge haben. Wichtig ist in jedem Fall eine genaue Prüfung des Wortlautes; auch Kombinationen mehrerer formularwirksamer Klauseln sind meist unzulässig.

Welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind

Zunächst gilt es den Mietvertrag auf starre Klauseln zu mustern. Vorgaben, die Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen festschreiben, sind hinfällig. Mieter müssen z.B. Bad und Küche, oder einzelne Fenster und Türen nicht in regelmäßigen Zeiträumen renovieren. Starre Quotenklauseln (BGH, Az. VIII ZR 361/03, 152/05 und 178/05), die Kostenanteile bei der Renovierung bei Auszug vorsehen (z.B. 15 Prozent nach einem Jahr, 30 Prozent nach zwei Jahren etc.) sind ebenso unwirksam wie schwammig formulierte Klauseln (BGH, Az. VIII ZR 339/03). Gemeint sind dabei Klauseln, die die Rückgabe der Wohnräume im „überlassenen“ oder „vertragsgemäßen“ Zustand fordern oder regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsehen. Mieter sind nicht für etwaige Maler-, Maurer- oder Klempnerarbeiten zuständig. Hat der Mieter trotzdem Renovierungsarbeiten durchgeführt, muss der Vermieter für die entstandenen Kosten aufkommen. Im Falle von einer Renovierung bei Auszug in Eigenregie muss der Vermieter Entschädigungen für die geopferte Freizeit des Mieters sowie Materialkosten und Kosten für etwaige Helfer aus dem Bekanntenkreis übernehmen.

Welche Pflichten der Mieter trotzdem hat

Mieter dürfen ihre Wände während der Mietzeit in beliebigen Farben streichen. Beim Auszug allerdings sind die bunten Wände auf Verlangen des Vermieters in neutralen Farben zu streichen, selbst wenn dies nicht explizit im Mietvertrag festgeschrieben ist (BGH, Az.: VIII ZR 416/12). Eine klare Regelung gibt es auch bei Einbauten durch den Mieter. Sämtliche durch den Mieter in der Wohnung installierte Einbauten sind bei der Rückgabe der Wohnung zu entfernen. Von der Einbauküche über den Laminatboden bis hin zum Spiegelschrank im Badezimmer ist ein Verbleib zwar mit dem Vermieter verhandelbar, allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Wann genau hinschauen?

Mit einem Übergabeprotokoll zum Auszug kann der Vermieter dem Mieter nachträglich individuelle Reparaturen auferlegen (BGH, Az.: VIII ZR 71/08). Eine im Mietvertrag ungültige Renovierungsklausel kann dadurch ausgehebelt werden. leichzeitig können neuere Mietverträge wieder Schönheitsreparaturen auferlegen. Mieter erkennen solche Klauseln an den Formulierungen wie etwa „ungefähr“, „meist“ und „in der Regel“. Sie sind gültig, unabhängig davon, ob Zeitabstände (drei, fünf, sieben Jahre) aufgelistet werden. Ebenso bindend für eine Renovierung bei Auszug sind Klauseln mit den Formulierungen "im Allgemeinen" oder "in der Regel spätestens" (BGH, Az.: III ZR 351/04).


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