Nachmieter finden & schneller aus dem Mietvertrag?

Der Auszug aus der eigenen Wohnung ist üblicherweise an eine dreimonatige Kündigungsfrist gebunden. Jedoch gibt es die Möglichkeit, dass diese durch das Finden eines passenden Nachmieters verkürzt wird. Dafür müssen jedoch einige Punkte beachtet werden. Wir haben die wichtigsten Punkte rund um die Suche nach einem passenden Nachmieter zusammengestellt.

• Die normale vertragliche Kündigungsfrist für eine Wohnung beträgt drei Monate.

• Der Vermieter kann einen frühzeitigen Auszug akzeptieren, wenn du einen passenden Nachmieter zur Verfügung stellst („unechte“ Nachmieterklausel).

• Die Suche nach einem Nachmieter kann sowohl online als auch über den eigenen Freundeskreis durchgeführt werden.

1. Nachmieter finden & vorzeitige Auflösung des Mietvertrags?
2. Ist der Vermieter verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren?
3. Nachmieter suchen: Tipps und Tricks
4. Nachmieter gesucht: Wie die Anzeige aufgebaut sein sollte
5. FAQ: Häufige Fragen zum Nachmieter suchen

Wenn ein Mieter seinen Mietvertrag vorzeitig kündigen will, muss der Vermieter hierfür grünes Licht geben. Die Kündigungsfrist beträgt üblicherweise drei Monate. Der Vermieter kann aber einer früheren Auflösung des Mietvertrags zustimmen und ist dazu oft bereit, wenn passende Nachmieter bereitstehen. So können Mieter eine doppelte Mietzahlung vermeiden und der Vermieter hat weniger Aufwand durch eine eigene Suche des Nachmieters der Wohnung.

Wird der Mietvertrag aufgrund eines Härtefalls beendet (z. B. wegen eines Umzugs aufgrund eines neuen Jobs) oder gibt es eine vertragliche Nachmieterklausel, kann der Mieter einen Nachmieter für die Wohnung stellen und so auch vertraglich früher aus dem Mietvertrag kommen.

Prinzipiell nein. Der Vermieter hat freie Auswahl bei der Neuvergabe einer Wohnung und kann auch auf der Erfüllung des aktuellen Mietvertrags bestehen. Bei sogenannten Härtefällen gibt es Ausnahmen.

Bevor sich Mieter um die Nachfolge in ihrer alten Wohnung bemühen, ist deshalb eine Rücksprache mit dem Vermieter förderlich. Schließlich muss der Nachmieter der Wohnung seinen Vorstellungen entsprechen und bestimmte Kriterien erfüllen, damit er akzeptiert wird. Folgende Fragen sind dabei relevant:

• Inwiefern sind Haustiere erlaubt?

• Werden Paare bevorzugt oder sind auch WGs zulässig?

• Ist die Miete vom möglichen Nachmieter problemlos zu leisten?

Ebenfalls sollten neue Mieter zur Mieterstruktur des Wohnhauses passen. Ein Ehepaar im Rentenalter wird sich in einem WG-geprägten Umfeld kaum wohlfühlen und umgekehrt. In der Regel werden sich die Präferenzen des Vermieters mit den eigenen Eigenschaften des Wohnungswechslers decken. Entsprechend danach ist die Suche auszurichten bzw. sind die Interessenten zu filtern.

Um einen geeigneten Nachmieter zu finden, kannst du mehrere Optionen nutzen. Es empfiehlt sich für Wohnungswechsler eine mehrstufige Suche:

• Zunächst sollten Mieter ihren eigenen Freundes- und Bekanntenkreis nach potenziellen Wohnungssuchenden mustern und diese direkt ansprechen.
  
• Um die Reichweite des Gesuches zu erhöhen, empfiehlt sich in einem nächsten Schritt die Anfrage über soziale Netzwerke. Hierüber können auch Freunde von Freunden erreicht und oftmals nähere Informationen über unbekannte Interessenten direkt eingesehen werden.
  
• Sollten Mieter auf diese Weise keinen Nachmieter für die Wohnung finden, bleibt die Anzeigenschaltung über ein Online-Immobilienportal oder via Inserat in einer Regionalzeitung.
  
• Kontaktiere einen Makler: Ein professioneller Makler kann dir dabei helfen, die richtigen Nachmieter für deine Wohnung zu finden. Er kennt sich auf dem lokalen Wohnungsmarkt aus und weiß, welche Art von Mietern an Ihrer Wohnung interessiert sein könnten. 
  
• Mache Aushänge: Falls es für deine Gegend kein spezielles Portal für Wohnungsanzeigen gibt, kannst du auch Aushänge in Supermärkten oder anderen öffentlichen Einrichtungen machen. Achte aber darauf, dass die Informationen klar und deutlich sind.

Wie viele Vorschläge für Nachmieter müssen es sein?

Erfahrungsgemäß sind drei potenzielle Mieter eine gute Grundlage für einen Abschluss. Es gibt aber keine feste Regel dafür, was im gegenseitigen Einvernehmen geschieht. Anders sieht es bei einer passenden Vertragsklausel aus. Darf der Mieter einen Nachmieter stellen, muss er dem Vermieter nicht drei oder noch mehr Interessenten benennen. Es reicht ein zumutbarer Ersatzmieter aus (LG Saarbrücken 13 BS 218/94, WM 95, 313).

Die Anzeige sollte in erste Linie alle nötigen Informationen über die Wohnung enthalten:

• Wohnungsgröße in Quadratmetern, Raumanzahl und Stockwerk

• Lage und Infrastruktur (Stadtteil, Verkehrsanbindung)

• Höhe der Kaltmiete und Nebenkosten

Auch etwaige vom Vermieter geforderte Kriterien für den potenziellen Nachmieter der Wohnung sollten klar zum Ausdruck gebracht werden:

• Familienstand (ledig, verheiratetes Paar, mit Kindern)

• Informationen über das Einkommen (Student, Arbeitnehmer, Selbstständig)

• Haustierhalter (ja/nein)

• Verwendungszweck des Wohnraums (gewerblich/privat)

Vielversprechende Kandidaten und Unterlagen sollten dann vom Mieter an den Vermieter weitergeleitet und geeignete Nachmieter für die Wohnung in Absprache ausgewählt und zur Besichtigung eingeladen werden. Für eine Besichtigung sollten sich Mieter und potenzielle Nachmieter Zeit nehmen, um die Wohnung ausführlich vorzustellen und sich besser kennenzulernen. So ergibt sich schnell, ob der Interessent als geeigneter Kandidat für die Mietnachfolge infrage kommt oder nicht.

Denn letztlich entscheidet der Vermieter über den Nachmieter für die Wohnung. Gesetzlich hat der Vermieter bei der Prüfung des Nachmieters der Wohnung bis zu drei Monate Zeit. Dabei muss der Vermieter den Anwärter nicht zwangsläufig akzeptieren. Sind hingegen sämtliche Voraussetzungen für den Einzug erfüllt, steht der Übergabe an den Nachmieter der Wohnung nichts mehr im Wege. 

Endet das Mietverhältnis, wenn der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert?

Das Mietverhältnis endet für den Mieter, wenn der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert. Es endet auch dann, wenn es nur deshalb nicht zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachmieter kommt, weil der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen Nachforderungen stellt (OLG Koblenz 5 U 467/01, WM 2002, 232).