Sonderkündigungsrecht: Wohnung & Mietvertrag außerordentlich kündigen

Wann besteht eigentlich ein Sonderkündigungsrecht? Wohnungen können bei Bestehen eines solchen Rechts vom Mieter kurzfristig gekündigt werden. Dies geht nur bei Vorliegen gesetzlich definierter Sonderkündigungsgründe.

• Ein Sonderkündigungsrecht ermöglicht den Auszug aus einer Wohnung vor der gesetzlichen Kündigungsfrist.
• Um vom Sonderkündigungsrecht als Mieter oder Vermieter Gebrauch zu machen, erfordert es besondere Gründe.
• Eine Sonderkündigung muss schriftlich und fristgerecht via Post erfolgen und muss zudem begründet werden.

1. Was ist ein Sonderkündigungsrecht bei einer Wohnung im Allgemeinen?
2. Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht auf Seiten des Mieters?
3. Wann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?
4. Welche Frist gilt für die Sonderkündigung des Mietvertrags?
5. Wie kann das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen werden?
6. Wie erfolgt die Sonderkündigung einer Wohnung?

Eine außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages ist möglich, wenn ein Sonderkündigungsrecht besteht. Wohnungen und Mietverträge können in einem solchen Fall vom Mieter kurzfristig gekündigt werden – es muss also nicht die gesamte vertraglich geregelte Kündigungsfrist eingehalten werden.

Auch der Vermieter kann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. In diesem Fall gilt jedoch eine längere Kündigungsfrist als bei einer ordentlichen Kündigung. Das explizit bezeichnete Sonderkündigungsrecht ist abzugrenzen von weiteren Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung wie beispielsweise den Möglichkeiten der fristlosen Kündigung oder der außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist.

Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht für seine Wohnung in zwei gesetzlich definierten Fällen zu:

• Nach einer Modernisierungsankündigung gemäß § 555 BGB.
• Bei einer Mieterhöhung gemäß § 561 Abs. 1 S. 1 BGB.

Die Mietererhöhung muss dabei mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder aufgrund einer Modernisierung (§ 559 BGB) geltend gemacht werden.

Auch dem Vermieter kann ein Sonderkündigungsrecht zustehen. Gemäß § 573 a BGB ist eine sogenannte erleichterte Kündigung des Vermieter möglich, wenn

• es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter die zweite Wohnung selbst bewohnt oder
• der Mieter innerhalb des vom Vermieter bewohnten Wohnraums lebt (z. B. Einliegerwohnung).

Der Vermieter muss in dem Kündigungsschreiben angeben, auf welche der genannten Voraussetzungen sich seine Kündigung stützt. Zudem gilt für den Vermieter keine verkürzte, sondern eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist bei der Sonderkündigung.

Darüber hinaus steht einem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG zu, wenn er die Immobilie aus einer Zwangsvollstreckung gekauft hat und ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf hat. Dabei muss er unter Einhaltung der gesetzlichen Frist und zum ersten zulässigen Termin nach dem Erwerb kündigen. In Härtefällen kann der Mieter der Sonderkündigung durch den Vermieter widersprechen.

Erhält der Mieter eine Modernisierungsankündigung, kann er den Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Der Mieter muss dabei bis zum Ende des laufenden Monats die Kündigung einreichen. Danach erlischt das Sonderkündigungsrecht. Auch bei einer Mieterhöhung gemäß § 561 BGB kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dafür steht ihm jedoch eine längere Frist zu – er kann bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung des Vermieters kündigen. Bekommt der Mieter also eine Ankündigung zur Mietererhöhung am 18. März kann er bis zum 30. Mai kündigen. Die Kündigung wird dann zum 30. Juli wirksam.

Das Sonderkündigungsrecht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Der Vermieter kann also nicht in den Mietvertrag schreiben, dass Sonderkündigungsrechte bei Modernisierung oder Mieterhöhung ausgeschlossen sind. Sollte im Vertrag eine entsprechende für den Mieter nachteilige Klausel enthalten sein, ist sie unwirksam und der Vermieter kann sich nicht darauf berufen.

Die Sonderkündigung der Wohnung oder des Mietvertrags muss schriftlich und fristgerecht erfolgen. Per E-Mail oder Fax ist die Kündigung nicht möglich. Da es sich um eine außerordentliche Kündigung handelt, muss der Kündigende diese begründen – also beispielsweise aufgrund der angekündigten Mietanhebung. Das Schreiben muss handschriftlich unterschrieben sein. Wirksam wird die Kündigung erst dann, wenn sie dem Empfänger zugeht. Das Absenden innerhalb der Frist ist also nicht ausreichend.